35年ローンでせっかく住宅を購入しても、
- 会社の業績が落ちこみ、収入が大きく減った。
- 病気などで仕事を辞めたり転職せざるを得ず、収入が大きく減った。
- 共働きだったが離婚した。
こうした理由で、住宅ローンを払い続けることが困難になるケースが増えています。
滞納が続いてしまうと、いずれ差し押さえられて自宅が競売にかけられてしまうため、任意売却という方法について概要をお知らせします。
約１割が住宅ローンの支払が遅れた経験あり
一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構が2022年10月に行ったアンケートによると、9.3％（約１割）の人が、住宅ローンの支払が遅れた経験がある、と答えたそうです。
その遅れた原因としては、
- 残業規制などによる収入減
- ボーナスが減少したり、カットされたりした
- 口座残高不足（うっかりミス）
というような原因が挙げられています。
参照：共同通信PRWire
住宅ローンを滞納しそうな時の選択肢
特に、収入が大きく減り、まだ何年も残っている住宅ローンを到底払えそうにない・・・。
考えられる選択肢として、
- 自宅は賃貸に出し、他の賃料の安い所へ引っ越す。
- 返済計画のリスケを行う
- 任意売却する
こういったことが考えられます。
自宅を賃貸に出す
自宅を賃貸に出して、賃料収入をローンの返済に充てるという選択肢があります。
自分たちは家賃の安い所に引越すことで家計への負担を減らします。
これにより、住宅ローンと同額レベルの賃料が定期的に入ってくれば楽ではありますが、空き家状態の場合には、「住宅ローン+家賃」が乗っかかるため、さらに苦しい生活に陥るリスクもあります。
また、ある程度預貯金に余裕があれば良いでしょうが、次のローンが払えるかどうか、というレベルでは厳しい選択肢かもしれません。
返済計画のリスケ
収入減が一時的なものであれば金融機関に相談し、返済計画のリスケ（リスケジュール）を行ってもらう選択肢も考えられます。
返済を一時的に「猶予」してもらったり、元金はそのままでとりあえず利息部分だけを支払うということで、家計への負担を軽減するのです。
ただ、重要なのはこれは「一時的負担の先送りであり、トータルの負担は増える」ということです。
猶予してもらうことで返済期間が延びたり、元金部分の返済が滞ることで総支払額は増えることにも注意が必要です。
参照：みずほ銀行
任意売却を行う
もう明らかに住宅ローンを払っていけない、あるいは、すでに滞納してしまい、
もう、このまま差し押さえられて競売にかけられるんだろうな・・・
と諦めかけている方は、任意売却する、という選択肢を検討してみましょう。
これにより、競売にかけられるよりは高く売れ、有利になる可能性があります。
任意売却までの詳細な流れについては別記事にしていますのでよろしければご覧ください。
任意売却の大まかな流れ。住宅ローンをわざと払わない？！
通常、住宅ローンが残っているうちに、基本的には自宅は売却できません。
しかし、任意売却によってそれが可能になる場合があります。
任意売却までの大まかな流れとしては、
ローンの滞納が続く（わざと払わないことも？！）
↓
残債（残ったローン）を一括で支払うことを求められる。（期限の利益の喪失）
↓
債権者などに任意売却の許可を得て、競売にかけられる前に売却を行う
こうした流れです。
出来ればローンを滞納する前段階のなるべく早いタイミングで、できれば、任意売却専門業者に依頼しましょう。
滞納後や、期限の利益の喪失後でも可能のケースはありますので、「とにかくなるべく早く」です。
ただ何もせずに待っていると、期限の利益の喪失後、数か月程度で競売にかけられ、自宅を追い出されてしまいます。
しかし任意売却の許可を得れば、「その方が高く売れるかもしれないから」ということで、競売までの猶予が延びやすいという傾向があります。
そして任意売却専門家からは「もう住宅ローンは払わなくてよい」とアドバイスを受けるかもしれません。
これによりお金を貯めておき、その後の生活資金や引越資金、売却しても足りない部分をおぎないます。
ただし、一つのケースであり、もちろんケースバイケースでタイミングも変わってきますので、独断で滞納することなく、専門家の指示に従いましょう。
任意売却をどこに相談したら良いのか
具体的に、任意売却を行うためにはどこに相談したら良いのでしょうか。
大手の不動産屋さんとかかしら・・・？
もちろん、大手不動産屋でも取り扱ってくれるのであればその方が安心、ということがあるかもしれません。
しかし、任意売却は手続きが複雑で、かつ、競売にかけられるまでの時間との勝負でもあり、
- そもそも任意売却に応じてもらえない。
- 明らかに担当者のやる気が無さそう。どこか上から目線。
- 担当者に任意売却の経験が無い。
こういったことが大手不動産屋担当でもありうる為、その場合は任意売却の専門業者にも相談をしてみましょう。
この時にポイントなのは、任意売却経験の多さを確認するのはもちろん「弁護士とも連携が取れている業者であること、気軽に相談しやすいこと」です。
こういったポイントを押さえつつ、複数の業者と比較検討することをオススメします。
任意売却専門業者
任意売却を行うことで、競売にかけられるよりは高く売れる可能性が高まります。
繰り返しになりますが、任意売却は経験が少ない担当者も多い為、なるべく、専門的に任意売却を多く行っている会社を選択肢に入れた方が良いかと思います。
2社挙げます。
任意売却無料相談窓口 -株式会社 EC.エンタープライズ-
滋賀県での創業で、その他東京、大阪にオフィスがあり、全国での実績も多数あるとのことです。
弁護士・司法書士・税理士とも連携を行い、ただ弁護士と連携しているのみならず、「任意売却に特化した弁護士」と連携していることが大きなポイントです。
ホームページより詳細を確認してみてください。
一般社団法人「住宅ローン滞納問題相談室」
営利を目的としない「一般社団法人」ということ、実績3,000件超、もちろん弁護士とも連携している、ということです。
こちらも相談無料となります。
不動産一括査定 いえカツLIFE
いえカツLIFEという仲介・買取・リースバックについて一括査定が出来るサイトがあります。
マンションや一戸建てなど、家の種類や所在地などから一括で査定ができるため、不動産屋さんに直接話を持っていくよりは、ハードルが低いのではないでしょうか。
よろしければご参考にしていただければと思います。
まとめ
競売は、売れたとしても周辺の評価額の6～7割にとどまることもあるようです。
任意売却は、売却自体は通常の売却のような形で行われる為、評価額と同じレベルで売れることも多くあります。
じっくり自分の力で任意売却の可能性を追求する時間が無い、ローン滞納中や滞納寸前の方は、早めに、専門家に無料相談を利用して直接情報を得た方が早いのではないでしょうか。
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・自己破産や債務整理は人間のクズじゃない！弁護士以外の無料相談窓口
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