長引く新型コロナにより、人々の生活習慣は大きく変わりました。
コロナ禍前まで順調だった飲食業、観光業、飛行機業界なども大ダメージを受け、少しずつ戻りつつはあるものの、完全には戻っていません。
そこへ追い打ちをかけるような他国の戦争、円安、物価高・・・
非常に幅広い業種で、業績が悪化したり、ボーナスが出なくなったり・・・
こういった中で、「住宅ローン」問題に頭を悩ませておられる方の為、
- 住宅ローンを滞納しそう。あるいは滞納している。
- 競売を回避する、あるいは競売以外でなんとかする方法は無いか。
- 任意売却？リースバック？難しいのでとりあえず分かりやすくざっくり把握したい。
このあたりについて情報をまとめましたので、ご参考になれば幸いです。
尚、この記事では「概要」をお知らせしていますので、詳細な事項は各会社のホームページ等にてご確認ください。
住宅ローンの滞納後～競売までの流れ
住宅ローンを滞納しそう・・・もしくは、滞納してしまった場合のその後の流れについてです。
（1）滞納が続くと、いわゆるブラックリストに載ります。
要は、新たにローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすることが、５年間（状況により10年間）程度できなくなるのです。
（2）決められた期限に支払えないことが続く事で契約違反となり、住宅ローン残額を一括で返済することを求められます（期限の利益の喪失といいます）。
（3）保証会社が金融機関に代わりに弁済（代位弁済）します。
（4）不動産が差し押さえられて競売を申し立てられます。
（5）裁判所から競売開始決定通知が届きます。
（6）裁判所の執行官による調査が入ります。
（7）競売入札が開始されます。
このあと説明する「任意売却」は、この入札の前日までが完了のリミットとなります。
（1）～（7）まで、概ね10～12か月と言われます。（もっと早い場合もあり）
競売を回避する方法：任意売却について
任意売却とは、ローンが残っている状態の不動産を、金融機関などの債権者の同意を得て売却することです。
現時点の家の価値を把握する
住宅ローンを滞納してブラックリストに載ったり、期限の利益を喪失する（ローンの一括返済を求められる）前に、「今の家の価値」を把握してみませんか？
今なら、一体いくらくらいで売れるかによって、対応を考えよう。
今は複数の業者からの一括査定を受けられるホームページがありますので、まずはそういうサービスを使うのも一つです。
もし、ローンの残りよりも売却査定価格が大きく上回るようであれば、いっそ売却を行って、今度はもう少し身の丈にあった家に住みなおすのも一つでしょう。
競売や自己破産以外の選択肢・・・任意売却の検討
一方、査定の結果、家を売ったとしても住宅ローンが残ってしまう（いわゆるオーバーローン）・・・
とはいえ、もうローンを払い続けることはおそらくできない・・・
家を競売にかけて自己破産するしかないかも・・・
こうした時は、まずは「任意売却」を検討してみてください。
メリットとしては、競売にかけられるよりも高く売れる可能性があります。
高く売れるということは、残りのローンの圧縮にもなります。
しかし、単独で銀行などの金融機関に相談・交渉したりするのもハードルが高いと思います。
下部の方でご紹介している相談窓口を利用するのも一つです。
ただ、考える必要があるのは、「任意売却後の生活」です。
残ったローンは引き続き返済していきます。
あるいは、リースバックという、いったん自宅を売却し、その後、売却先から自宅を借りるような形で、結果的には元の家に住み続ける方法もあります。
そういった、任意売却後の生活についても、親身になって相談してもらえる先、を見つけることが重要です。
リースバックについて
リースバックについて、もう少し説明します。
通常、家を売ったら退去することが普通ではありますが、リースバックであれば、退去せずにそのまま元の家に住み続けることが可能になります。
流れとしては、
1.家を不動産会社に売却する。
2.買い取ってもらった家を、不動産会社より賃貸（リース）の形で貸してもらう。
3.賃料（リース料）を支払いながら、家に住み続ける。将来的に買い戻すことも可能。
こういった仕組みになります。
売却資金がまとまって入ってくることで、まずは一息つけて、その後の展開をじっくり考える猶予ができるというメリットがあります。
任意売却を検討するタイミングは？
住宅ローンがまだ滞納されていない時には任意売却はできません。
しかし、任意売却検討のタイミングとして、
- 住宅ローン滞納前であったとしても、もう今後住宅ローンを滞納することが明らか
- すでに数回滞納した
- 期限の利益の喪失通知が届いた
こうした時は、競売に入る前に、なるべく早く任意売却の可能性を追求してみましょう。
滞納して競売まで、早ければ１年以内に開始されることもあるということで、取り掛かりが早ければ早いほど任意売却が成功する可能性も高まります。
まとめ：任意売却・リースバックの相談窓口
以上、住宅ローンの滞納後の競売以外の選択肢について簡単に述べてきました。
任意売却やリースバックを専門に取り扱っている会社については、さまざまありますが、１社、株式会社EC.エンタープライズをご紹介しますので、無料での相談窓口から一度ご相談してみてはいかがでしょうか。
特徴として、
- 何度でも相談無料
- 電話・メール・LINEでの対応可能
- 弁護士・司法書士からのサポートあり
- リースバック相談可能
最初はメールやLINEも良いと思いますが、文字だとタイムリーなやり取りは難しく、競売開始までの限られた時間が浪費されてしまうため、ZOOMによるオンライン面談、もしくは直接面談をおすすめします。
下の画像リンクほか、ボタンからもどうぞ。
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